‘Wij hebben hier en daar een kaveltje’: hoe gemeenten toch grip proberen te houden op woningbouw

AMERSFOORT/LEUSDEN ,,Wij hebben hier en daar een kaveltje” en ,,In principe hebben we niet zoveel eigen grond”, zo klinkt het in de gemeenten Amersfoort en Leusden. Beide gemeenten staan voor een forse woningbouwopgave. Er moeten de komende jaren honderden tot duizenden woningen bijkomen. Maar waar doe je dat als je nauwelijks eigen grond bezit?

door Pien Nieman & Benthe Bronkhorst / Nieuwsplein33

De cijfers liegen niet. Amersfoort wil jaarlijks ongeveer duizend nieuwe woningen bouwen, terwijl Leusden mikt op iets meer dan honderd woningen per jaar. Samen moeten zij bijdragen aan de regionale opgave van 27.000 woningen tot 2030. Zonder eigen grond kan een gemeente echter niet zomaar bepalen waar gebouwd wordt.  

PROJECTONTWIKKELAARS EN STICHTINGEN

In Leusden begint de woningbouwopgave met een beperking die bijna alles bepaalt: de gemeente bezit nauwelijks grond. Grote delen van het buitengebied zijn eigendom van landgoederen als Den Treek-Henschoten en De Boom.

In Amersfoort ligt de situatie anders, maar met hetzelfde gevolg. Daar zijn woningbouwgeschikte gronden vooral in handen van projectontwikkelaars, beleggers en andere private partijen. Daardoor kunnen beide gemeenten niet zelfstandig bepalen waar nieuwe woningen worden gebouwd en zijn zij afhankelijk van de eigenaren van de grond.

De verschillen tussen beide gemeenten zijn groot. Amersfoort wil tot 2040 ongeveer 14.000 woningen realiseren, terwijl Leusden jaarlijks ruim honderd woningen toevoegt. Toch lopen beide gemeenten tegen hetzelfde probleem aan: de grond waarop gebouwd moet worden is dus van iemand anders.

LOCATIES VOOR WONINGBOUW 

In Leusden liggen de belangrijkste uitbreidingslocaties, zoals Tabaksteeg-Zuid en de gebieden rond Achterveld, grotendeels op particuliere grond. ,,Als je iets wil, dan heb je bijvoorbeeld de eigenaar vaak nodig om mee te kunnen werken”, zegt voormalig wethouder Wim Vos. De gemeente kan plannen maken en zoekgebieden aanwijzen, maar voor de uitvoering is zij afhankelijk van grondeigenaren.

Artikel gaat verder onder de afbeelding.

Van links naar rechts vertegenwoordigers van Heijmans, Schoonderbeek, gemeente Leusden en Stichting De Boom. Al deze partijen werkten samen om Tabaksteeg-Zuid te realiseren. (Pien Nieman/Nieuwsplein33)

Eén van die grondeigenaren is Stichting De Boom, een organisatie die grote delen van het buitengebied van Leusden bezit. De stichting speelde eerder een belangrijke rol bij de ontwikkeling van Tabaksteeg-Zuid. Via een grondruil wordt woningbouw mogelijk gemaakt, terwijl tegelijkertijd De Boom het Langesteeg gebied verkrijgt om de natuur te behouden.

Juist dat project laat zien hoe ingewikkeld woningbouw kan zijn wanneer de gemeente niet zelf over de grond beschikt. De ontwikkeling kwam pas van de grond nadat verschillende partijen overeenstemming bereikten over de inrichting van het gebied en de uitwisseling van gronden.

Volgens rentmeester Scheffer was juist de samenwerking tussen de verschillende partijen belangrijk. Zonder die samenwerking was volgens hem niet hetzelfde resultaat bereikt, waarbij ruimte is voor woningbouw, landbouw, natuur en landschap.

Toch ziet de stichting voor zichzelf geen rol als woningontwikkelaar. ,,Wij zijn geen ontwikkelaar, dus wij gaan geen woningen bouwen”, zegt rentmeester Scheffer. De primaire taak van de stichting ligt volgens hem naast de charitatieve doelstelling bij het behoud van natuur, landschap en landbouwgrond.

Wij proberen juist voor de Leusdense gemeenschap het landschap in stand te houden en een mooie groene woonomgeving te behouden

Ook in Amersfoort speelt eigendom een belangrijke rol. Grote woningbouwprojecten zoals Langs Eem en Spoor, het Hoefkwartier, Kop van Isselt en Bovenduist moeten samen duizenden woningen opleveren. Maar veel van de gronden zijn in bezit van ontwikkelaars, beleggers en andere private partijen.

Volgens voormalig wethouder Willem-Jan Stegeman betekent dat niet dat de gemeente machteloos is, maar wel dat woningbouw vooral een kwestie van onderhandelen wordt. ,,Dan moet je het gesprek met eigenaren gaan voeren”, zegt hij.

De gemeente kan voorwaarden stellen wat betreft betaalbaarheid, duurzaamheid en het aandeel sociale huurwoningen, maar uiteindelijk moet er wel overeenstemming worden bereikt met de eigenaar van de grond.

GRIP OP DE GROND

Om meer invloed te krijgen maken beide gemeenten gebruik van verschillende instrumenten. In Leusden is op verschillende woningbouwlocaties een voorkeursrecht gevestigd. Dat betekent dat grondeigenaren hun grond eerst aan de gemeente moeten aanbieden wanneer zij willen verkopen.

Het doel daarvan is volgens voormalig wethouder Wim Vos niet direct om alle grond zelf te bezitten. ,,Dat is vooral een middel om te zorgen dat je grip krijgt.” Met meer grip kan de gemeente beter sturen op de invulling van toekomstige woonwijken.

Ook Amersfoort probeert de regie te vergroten. De gemeente voert tegenwoordig een actiever grondbeleid dan een aantal jaren geleden. Toch is de tijd waarin gemeenten grote stukken grond kochten grotendeels voorbij. Tijdens de financiële crisis kwamen veel gemeenten daardoor in de problemen, omdat zij met dure grond bleven zitten waarop niet gebouwd werd.

Tijdens de gemeenteraadsverkiezingen pleitten verschillende partijen voor een actiever grondbeleid. Meer grondbezit zou de gemeente meer mogelijkheden geven om te sturen op betaalbaarheid, duurzaamheid en het type woningen dat wordt gebouwd. In het nieuwe coalitieakkoord spreekt de gemeente uit waar nodig een actief grondbeleid in te zetten.

Volgens voormalig wethouder Willem-Jan Stegeman ligt dat genuanceerder. ,,Het wordt makkelijker sturen, maar het is niet makkelijk om te verwerven.” Gemeenten kunnen met eigen grond meer invloed uitoefenen op nieuwe woningbouwprojecten, maar grootschalig grond opkopen brengt ook financiële risico’s met zich mee.

Volgens Stegeman betekent een actiever grondbeleid daarom niet dat de gemeente grootschalig grond gaat aankopen. In de praktijk gaat het vooral om het strategisch verwerven van locaties waar dat nodig is om meer regie te krijgen.

Artikel gaat verder onder de afbeelding.

Start van de bouw van module woningen in Vathorst Bovenduist.  (de Alliantie)

NIET ALLEEN EEN KWESTIE VAN GROND

Grondbezit is echter slechts een deel van het verhaal. De huidige woningbouwplannen bieden beide gemeenten de komende jaren nog ruimte om woningen te bouwen, maar daarna wordt de zoektocht naar nieuwe bouwlocaties steeds lastiger.

In Leusden verwacht de gemeente met de huidige plannen ongeveer tot 2035 vooruit te kunnen. Daarna zal opnieuw moeten worden gekeken waar uitbreiding mogelijk is. Dat vraagt niet alleen om nieuwe locaties, maar ook om overeenstemming met grondeigenaren, de provincie en andere betrokken partijen.

Ook Amersfoort loopt volgens voormalig wethouder Stegeman langzaam tegen de grenzen van de beschikbare ruimte aan. ,,Binnen de gemeentegrenzen heb je geen bouwlocaties meer. Alleen nog snippers”, zegt hij.

De grote gebiedsontwikkelingen zoals Langs Eem en Spoor, Hoefkwartier, Kop van Isselt en Bovenduist bieden de komende jaren nog ruimte voor duizenden woningen, maar daarna wordt de zoektocht naar nieuwe locaties volgens hem aanzienlijk lastiger.

DE EIGENAAR BEPAALT MEE 

Wie de grond bezit, bepaalt niet alleen mee óf er gebouwd wordt, maar ook hoe snel plannen werkelijkheid kunnen worden. Gemeenten kunnen locaties aanwijzen, voorwaarden stellen en onderhandelen, maar zonder medewerking van grondeigenaren blijft woningbouw vaak op papier staan.

Tabaksteeg-Zuid laat zien dat samenwerking tot nieuwe woningen kan leiden. Tegelijkertijd laat het project zien hoeveel overleg, compromissen en afstemming daarvoor nodig zijn.

Voorlopig beschikken zowel Amersfoort als Leusden nog over voldoende plannen om de komende jaren woningen te bouwen. Maar de vraag waar daarna nieuwe woningen kunnen komen, zal steeds vaker op tafel liggen.

Daarmee verschillen de gemeenten in hun uitgangspositie, maar niet in de vraag die daarna op tafel komt: waar kan in de toekomst nog worden gebouwd?

Verantwoording
Voor dit artikel zijn voormalig wethouders Willem-Jan Stegeman (Amersfoort) en Wim Vos (Leusden) geïnterviewd. Beiden maken inmiddels geen deel meer uit van het college, maar zijn voor dit onderzoek gesproken vanwege hun jarenlange dossierkennis over woningbouw en grondbeleid in hun gemeente. In Amersfoort heeft Joyce Huurman het stokje overgenomen van Stegeman. In Leusden heeft Bas van Os de rol van Vos overgenomen.

Dit bericht werd eerder gepubliceerd op de website en in de app van Nieuwsplein33.