Onderzoekers: koopgarant-regeling heeft ‘beperkt’ effect bij lenigen woningnood

13 februari 2025 om 09:59 Wonen

AMERSFOORT Een ‘koopgarant-regeling’ bestond al in Amersfoort en kan er wellicht weer worden ingevoerd. Al komt er de nodige administratieve last bij kijken. Een meerderheid van de gemeenteraad staat er vooralsnog niet afwijzend tegenover, en enkele woningcorporaties zijn herinvoeren serieus aan het overwegen.

door Jeroen de Valk

Dit bleek op dinsdagavond 11 februari in de raadszaal. De koopgarantregeling behelst dat een projectontwikkelaar, corporatie en/of soms een gemeente een woning voor een betaalbare prijs in de markt zet, met als voorwaarde dat de eigenaar de woning bij vertrek aan dezelfde partij terug verkoopt. De winst is dan bescheiden maar dat maakt dat de woning betaalbaar blijft, ook dus voor de volgende eigenaar.

Deze methode wordt op verschillende plekken in Nederland toegepast. ‘Koopgarant’ lijkt actueler dan ooit, gezien de omhoog schietende huizenprijzen. Wie zo’n twintig, dertig jaar terug een huis kocht in een stad als Amersfoort, zit gebeiteld. Wie dat niet deed, wordt geconfronteerd met schijnbaar doodgewone woningen die al voor modaal verdienende tweeverdieners aan de dure kant zijn.

De winst is dan bescheiden maar dat maakt dat de woning betaalbaar blijft, ook dus voor de volgende eigenaar

PRIJSOPDRIJVING

Een half jaar terug stelde Noëlle Sanders voor – zij is naast raadslid van Beter Amersfoort ook makelaar van beroep – om herinvoering ervan te laten onderzoeken. Alle fracties steunden haar voorstel, met uitzondering van Amersfoort Voor Vrijheid (AVV); deze fractie vreest onder meer een prijsopdrijving, aangezien de vraag wordt gestimuleerd maar het aanbod gelijk blijft. Dit zou de schaarste verhogen wat weer leidt tot hogere prijzen, zoals we op de middelbare school hebben geleerd.

Bij de recente vergadering toonde Sanders zich onverminderd enthousiast. Ze zou zelf best als makelaar in zulke woningen willen investeren. Bij doorverkoop naar een volgende eigenaar wordt altijd wel wat winst gemaakt, waarin de makelaar kan delen.

EINDHOVEN

Het door Sanders aangevraagde onderzoek had plaatsgevonden en werd gepresenteerd. Ook waren vertegenwoordigers van drie wooncorporaties naar de raadszaal gekomen om hierover hun licht te laten schijnen. De Alliantie-afgevaardigde liet weten dat zijn corporatie al enige tijd met de materie bezig is. ,,We zijn wezen kijken bij zo’n project in Eindhoven en we hebben een werkgroep samengesteld.’’

De Alliantie vindt het positief dat een corporatie kan meedelen in de winst, te zijner tijd. Het is een bescheiden maar terugkerende bron van inkomsten. Bij de reguliere verkoop is een huis meteen ‘wég’. Wooncorporatie Portaal heeft de zaak in onderzoek en zal zich hierover in mei dit jaar uitspreken.

Omnia Wonen bleek over zo’n kleine ‘portefeuille’ in Amersfoort te beschikken, dat het zich concentreert op de hoofdtaak: sociale huurwoningen beheren en verhuren. Koopgarant zou voor Omnia Wonen ‘een te grote administratieve last’ betekenen.

De Alliantie vindt het positief dat een corporatie kan meedelen in de winst, te zijner tijd

25 PROCENT KORTING

Het college had eerder in de herinnering gebracht dat de corporaties in Amersfoort ooit een soort koopgarant-methode hanteerden. Bewoner van sociale huurwoningen konden met 25 procent korting hun woning kopen. Mits ze dus bij verkoop weer bij de corporatie aanklopten, zodat het huis voor de sociale huurmarkt behouden bleef.

Dan het onderzoek, de ‘quickscan’ die op verzoek van de raad had plaatsgevonden. De presentatie begon met de verwachte maar toch altijd weer duizelingwekkende cijfers. De laagste gangbare prijzen voor koopwoningen in Amersfoort liggen rond de drie ton. Het zijn vooral flatjes van 50, 60 vierkante meter.

WAL EN SCHIP

De koopgarant-regeling – evenals het erfpachtmodel, de startersregeling, koopstart en Slimmer Wonen, regelingen die ook werden besproken - richten zich op een groep die ‘tussen de wal en het schip’ valt: de Amersfoorter die teveel verdient voor de sociale huur maar geld tekort komt voor de vrije markt.

Het gaat vaak om jongeren, ‘starters’ dus, die ten minste 70.000 euro moeten verdienen om in aanmerking te komen voor een woning van 325.000 euro. Met één modaal inkomen – anno 2025 is dat bruto 46.500 per jaar – komen ze er niet. Willen ze een gezin stichten, dan wordt zo’n flatje te klein. Een gezinswoning kost al snel 450.000, maar dat vereist twéé modale inkomens.

Een gezinswoning kost al snel 450.000, maar dat vereist twéé modale inkomens

WONING VAN 2 TON

Het onderzoek benoemde met name de doelgroep die iets tussen modaal en 70.000 verdient; die zou een woning van twee tot ruim drie ton kunnen betalen. Maar in die prijsklasse vind je (vrijwel) niets. En er is een doelgroep met een inkomen van 70.000 tot 90.000 die wel op de vrije markt terecht kan, maar voor 325.000 tot 440.000 niet altijd genoeg vierkante meters voor een gezin krijgt.

De uitkomsten van het onderzoek waren niet juichend. De ‘terugkoopplicht’ beperkt de flexibiliteit van de corporaties. Voor de gemeente kan dit ‘een complex en kostbaar instrument’ zijn. De bewoner maakt bij verkoop maar een geringe winst en wordt beperkt in zijn of haar keuzevrijheid. Je kunt niet van een enorme overwaarde naar een veel duurder huis promoveren. De onderzoekers vrezen ook de door AVV genoemde prijsopdrijvende werking. Ondanks alle goede bedoelingen zien ze vooral een ‘beperkt’ effect.

‘MARKT WIL NIET’

De onderzoekers schrijven ook: ,,Zowel corporaties als marktpartijen willen niet met dit instrument werken.’’ Maar zoals op deze avond bleek, zijn zowel de Alliantie als Portaal serieus met deze materie bezig. De gemeente zelf ook. Het coalitieakkoord van 2022 meldde althans: ,,We onderzoeken de kosten voor een koopgarantregeling om meer betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens te realiseren.’’

Noëlle Sanders mailde vlak voor aanvang naar de verslaggever: ,,Het liefst zou ik niet willen dat sociale huurwoningen verkocht worden, want daardoor worden die betaalbare woningen onttrokken aan de woningvoorraad. Maar als het dan toch moet, dan met een koopgarantregeling zodat deze huizen bereikbaar blijven voor de doelgroep.’’ Of dit inderdaad een serieuze optie is, moet blijken als de raad hierover verder in debat gaat.

ZWITSERS UURWERK

Wethouder Jeroen Bulthuis zei alvast dat de vele regelingen en de vele betrokkenen instellingen ‘als de raderen van een Zwitsers uurwerk’ in elkaar grijpen. Over enkele maanden wordt er verder gedebatteerd, waarbij hij zich een voorstander zal tonen van de startersregeling – een ‘super-effectieve maatregel’ – en andere alternatieven. Koopgarant van gemeentewege zou waarschijnlijk teveel ambtelijke capaciteit vereisen.

Daarnaast werd er gesproken over het breder beschikbaar maken van recreatiehuisjes en het splitsen van woningen. Mogelijkheden zat, maar zoals Bulthus constateerde: ,,We kunnen niet álle ballen in de kerstboom hangen.’’