Beleggers azen op Amersfoorts vastgoed

AMERSFOORT Van fruitkweker tot verzekeraar en van orthodontist tot pensioenfonds: allemaal stoppen ze geld in Amersfoortse stenen in de hoop dat hun inleg rendeert. Vastgoed is ‘hot’ bij beleggers en dat is slecht nieuws voor starters op de woning-markt en huurders met een kleine beurs: voor hen zijn aanbod en keuze minimaal.

Siem Eikelenboom

Een wandeling door de Schimmelpenninckstraat levert een somber beeld op. Een deel van de ooit zo statige woningen waarin officieren van de landmacht met hun gezinnen woonden, zijn inmiddels verbouwd tot appartementen. Planten en bomen in de voortuinen maken plaats voor geplaveide plaatsjes vol wrakke fietsen en containers met oranje deksels. De straat verrommelt.

Niet voor niets figureert de Schimmelpenninckstraat, maar ook straten als de Soesterweg en de Noordewierweg, in onze Top 125 van eigenaren van vastgoed in Amersfoort. Huizen van gezinnen die wegtrekken worden opgekocht door beleggers van diverse pluimage die de vaak riante panden verbouwen tot appartementen waarna de kassa kan gaan rinkelen. Het is een vrije markt waar vraag en aanbod veel, zo niet alles bepalen. ,,Vastgoed is vrij verhandelbaar”, zegt een woordvoerder van de gemeente. Wel is voor splitsing van een woning in meerdere zelfstandige woningen een omgevingsvergunning nodig. Ook moet worden voldaan aan het bestemmingsplan. Een vrijstaande woning bijvoorbeeld is na opsplitsing geen vrijstaande woning meer. ‘Beoordeling hiervan is een bevoegdheid van het college en betreft maatwerk per geval’.

Dit verhaal is een gastbijdrage en verscheen eerder op De Stadsbron, de website voor achtergronden bij het Amersfoortse nieuws.

DERDE PARTIJ Een van de opvallendste zaken aan de Top 125, die De Stadsbron de afgelopen weken in etappes publiceerde, is het feit dat ondernemers beleggingspanden niet aankopen met hun bedrijf maar in privé. Dat klinkt vreemd, want ondernemers krijgen met de moedermelk mee dat ze alle zakelijke activiteiten om fiscale en juridische redenen moeten onderbrengen in hun bedrijf. Maar een rondgang langs vastgoedadviseurs op internet levert op dat dit de afgelopen jaren is veranderd. Als een ondernemer een pand privé koopt, beschouwt de Belastingdienst dat als een privé-belegging die valt in box 3. Huuropbrengsten en een eventuele winst bij verkoop zijn dan onbelast. Nadeel is dat rentelasten niet aftrekbaar zijn, maar dankzij de huidige lage rente valt dit bezwaar weg. Hier schuilt wel een addertje onder het gras: iemand die veel panden privé bezit en verhuurt kan door de Belastingdienst worden beschouwd als ondernemer, want is veel tijd kwijt met de administratie, de verhuur en het onderhoud. Maar hier is een truc voor: geef het vastgoedbeheer uit handen van een derde partij.

De top 125 brengt voor het eerst in beeld wie wat bezit in de stad

Zo’n partij is bijvoorbeeld de Amersfoortse makelaardij Govaert. ‘Goede inkomsten behalen uit verhuur van woningen van studentenkamers tot villa zonder dat het veel tijd en moeite kost: slimme verhuurders laten het aan Govaert over’, zo adverteert het bedrijf op zijn website. Erg happig om over dat beheer te praten is Hugo Drost van Govaert niet als De Stadsbron hem belt: ,,Ik zie op jullie lijst al meteen een aantal van onze cliënten staan. Ik ga ze eerst bellen voor ik wat ga zeggen.” Al snel belt hij terug: ,,Ik heb net twee klanten gesproken, maar ik ga hier niet aan meewerken.” Uit het korte telefoongesprek blijkt dat Drost vindt dat de Top 125 de privacy van vastgoedbezitters schaadt: ,,En die worden toch al snel als huisjesmelkers weggezet, terwijl ze juist een positieve functie hebben en zorgen dat huurwoningen beschikbaar komen.”

(Artikel gaat verder onder de afbeelding.)

Een bedrijfspand op De Hoef.   - Siem Eikelenboom

WAARDEVAST In de onderste regionen van de Top 125 figureren tal van personen, al dan niet met een onderneming, die hun geld beleggen in vastgoed. De beurs is te volatiel, spaarrekeningen leveren vrijwel niets op en de beleggingszee zit vol met haaien die er met jouw geld vandoor willen zwemmen. Nee, dan vastgoed. Dat is waardevast, zeker in een stad als Amersfoort waar het aanbod aan huizen, studio’s, appartementen, bedrijfsruimten en garageboxen de vraag al jaren niet kan bijbenen. Bovendien zijn de prijzen in grote steden als Amsterdam en Utrecht zo hoog geworden dat woningzoekenden elders gaan kijken. Het gevolg: de vastgoedprijzen rijzen de pan uit.

Even wat cijfers: calcasa.nl, dat per kwartaal de woningmarkt in de gaten houdt, constateert dat de afgelopen tien jaar de prijs van een woning in Amersfoort met 40,1% is gestegen. Het afgelopen jaar bedroeg die stijging zelfs 9,3%. Makelaarsclub NVM komt in zijn meest recente Marktinformatie Koopwoningen over het derde kwartaal van 2020 zelfs tot een percentage van 11,6% vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Nergens worden hypotheken zo op tijd afgelost als in Nederland

RENDEMENT Uit de Top 125 blijkt ook dat globale spelers als het Brits-Amerikaanse CBRE Global Investors en de pan-Europese Catella Group de weg naar Amersfoort hebben gevonden. Bedrijven met het hoofdkantoor in Delaware, Stockholm, München. Ook pensioenfondsen als die van Rabobank, van de sector Metaal en Techniek en de agrarische sector stoppen de centen van hun (oud)werknemers in Amersfoortse stenen: soms complete straten in de wijk Vathorst. De stad is niet alleen aantrekkelijk vanwege de grote vraag maar Nederlanders (en dus ook Amersfoorters) staan er internationaal om bekend dat ze hun huur of hypotheek tijdig betalen. Nergens worden hypotheken zo op tijd afgelost als in Nederland. Door de kredietcrisis steeg het aantal huiseigenaren met een betalingsachterstand weliswaar met 133%, maar sinds 2015 is dit percentage weer met 38% gedaald. Voor al deze commerciële partijen geldt dat ze voor hun werknemers, aandeelhouders en beleggers leuke rendementen moeten halen. Omdat de markt vrij is, kunnen deze partijen jaarlijks de huur vrijwel onbeperkt laten stijgen, mochten ze dat willen.

Investeren in en bouwen van sociale huurwoningen is voor deze partijen van geen enkel belang. Dat blijft de rol van de woningcorporaties. Nog steeds zijn De Alliantie en Portaal de grootste vastgoedeigenaren van Amersfoort maar hun rol is tanende. De afgelopen jaren in hun bezit min of meer gelijk gebleven, maar omdat het aantal woningen in de gemeente steeg, zijn de corporaties erg relatief gezien op achteruit gegaan. De cijfers: In het jaar 2000 telde Amersfoort 52.284 woningen. Daarvan hadden corporaties 39,5% in handen. Twintig jaar later is dit anders. Van de 67.722 woningen bezitten corporaties nog maar 29,4%. Het resultaat? De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning is opgelopen tot negen jaar.

(Artikel gaat verder onder de afbeelding.)

Langegracht 11 is in beheer bij Govaert.  - Siem Eikelenboom

BOUWEN Eerder in De Stadsbron (zie Bouwkoorts 4) legden directeur Joan van der Burgh en manager wonen Bert Bosman waarom er de afgelopen decennia de facto geen sociale huurwoning is bijgekomen. Twintig jaar geleden steeg de welvaart zo dat een leegstand van corporatiewoningen dreigde. Daarnaast gingen de wijken Liendert en Kruiskamp op de schop. Flatgebouwen maakten plaats voor eengezinswoningen. Nu blijkt dat de wachtlijsten weer zijn opgelopen, moeten de corporaties bouwen. Maar de grote vraag is: waar? Plaats is er vrijwel nergens. Daarom moet men de lucht in. En dat gebeurt ook. In de nieuwe wijk Hogekwartier verrijzen woontorens waarvan een deel door De Alliantie als sociale huur is bestemd.

Nu blijkt dat de wachtlijsten weer zijn opgelopen, moeten de corporaties bouwen. Maar de grote vraag is: waar?

In de stad staan kantoor- en bedrijfspanden leeg. Maar die kunnen niet zomaar door de corporaties worden aangekocht. Van der Burght: ,,Het is geen onwil van onze kant, maar regelgeving verbiedt dat. Een private partij mag speculeren dat op een kantoor ooit een woonbestemming komt, maar corporaties mogen dat niet. Zij mogen alleen een kantoorgebouw aankopen als er al een woonbestemming op rust. Projectontwikkelaars zijn de corporaties dus doorgaans een stapje voor. Bovendien zijn heel veel kantoren in eigendom van beleggers en die geven een kantoor, zelfs als het leegstaat, niet voor niets weg.”

WOONBELEID Niet alleen voor sociale huurwoningen (tot een grens van 737 euro) maar ook in de categorie tussen de 750 en 1.000 euro is het aanbod in Amersfoort heel mager. Huurexpert.nl biedt op het moment van schrijven slechts 29 appartementen en bovenwoningen in die prijsklasse aan. Funda.nl heeft een aanbod van 153 huurwoningen. Daarvan hebben maar enkele tientallen een huurprijs onder de duizend per maand. Het aanbod van duurdere woningen daarentegen is veel groter. De Top 125 toont een ontwikkeling die we ook zien in andere steden in Nederland. Daarover zegt Cody Hochstenbach, stadsgeograaf van de Universiteit van Amsterdam op 2doc.nl: ,,Die opmars van kleine en grote beleggers in de woningmarkt is de uitkomst van dezelfde structurele trend: het woonbeleid van heel veel overheden is gewoon gericht geweest op het privatiseren van de woningmarkt, met minder beperkende regelgeving, en daarmee hebben ze toegestaan dat bepaalde woningen alleen nog maar toegankelijk zijn voor de rijkste mensen. En daarnaast hebben ze toegestaan dat op die markt sinds de financiële crisis van 2008 een stortvloed aan kapitaal is toegestroomd. Vanwege de lage rentestanden is er heel veel geld op zoek naar een veilige plek waar een degelijk rendement te behalen is.” En een van die plekken is de Amersfoortse woningmarkt.

Deze productie is tot stand gekomen met steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten.
Op De Stadsbron.nl/tijdlijn is de Top 125 in vier delen gepubliceerd.