'Worst case scenario' Vathorst kost gemeente 47 miljoen euro

AMERSFOORT - Stel dat het helemaal misgaat met de woningbouw in Vathorst en er lange tijd geen verbetering optreedt van de woningmarkt, dan zou dat de gemeente Amersfoort 47 miljoen euro kunnen gaan kosten. Dat heeft het Ontwikkelings Bedrijf Vathorst (OBV) berekend in een zogenaamd 'worst case scenario'. ,,Maar dan gaan we wel uit van een situatie waarin alle duurdere woningen boven de drie ton niet meer verkocht kunnen worden'', zo vertelde OBV-directeur Giel van der Vlies dinsdagavond gemeenteraadsleden.

door John Spijkerman

In het 'worst case scenario' voor Vathorst wordt uitgegaan van een verlies van 58 miljoen euro bij de ontwikkeling van de wijk. Duurdere woningen die niet meer tegen de geraamde opbrengsten verkocht kunnen worden, moeten dan afgewaardeerd worden en dat kan maximaal vijftig miljoen euro kosten. Ook treedt er een vertraging op van twee jaar die acht miljoen euro extra zou kosten. Het verlies komt voor het overgrote deel op het bordje te liggen van de gemeente. Elf miljoen euro zou voor rekening komen van de ontwikkelaars in Vathorst Beheer, terwijl de gemeente 47 miljoen euro zou moeten ophoesten. Dat de gemeente opdraait voor het leeuwendeel van het bedrag heeft te maken met afspraken die in 1996 gemaakt zijn tussen Vathorst Beheer en de gemeente over de verdeling van het risico. ,,Beide partijen hebben een risico van elf miljoen euro, maar daarnaast staat de gemeente garant voor de financiering van Vathorst.''

19 Miljoen afboeken

De verwoestende gevolgen van de economische crisis voor de woningbouw worden steeds zichtbaarder, ook in Vathorst. De verwachtingen voor de bouw van woningen in Vathorst zijn flink naar beneden toe bijgesteld. Het OBV verwacht nu jaarlijks nog 300 woningen in Vathorst te kunnen verkopen. De komende jaren worden er meer 'minder dure woningen' gebouwd. Er is inmiddels een bedrag van 19,1 miljoen euro afgeboekt op de grondwaarde van Vathorst. Maar er blijven nog 'substantiële risico's' op verdere prijsdaling van de grond aanwezig. Om die risico's in de toekomst op te kunnen vangen, heeft het OBV nog een potje met 15 miljoen euro achter de hand. Genoeg voor een verdere afboeking van de grondwaarde met nog eens 20 procent. Daarnaast is de looptijd voor de ontwikkeling van Vathorst verlengd tot 2021. Waar aanvankelijk gedacht werd dat in 2014 de laatste woningen in Vathorst opgeleverd konden worden, wordt er inmiddels vanuit gegaan dat dit pas in 2021 het geval zal zijn. Ook dat kost fors extra geld. Het gaat om een bedrag van 16,1 miljoen euro.

Woningbouwprogramma

Door de veranderende woningmarkt is er meer vraag naar goedkope rijwoningen en minder vraag naar twee onder een kapwoningen en vrijstaande woningen. Ook is er meer belangstelling voor huurwoningen. In Vathorst was er sprake van een 'mismatch tussen markt en grondexploitatie', noemt OBV-directeur van der Vlies het. Het OBV heeft daarom het woningbouwprogramma aangepast. Zo worden er 140 woningen minder gebouwd en om makkelijker huizen te kunnen verkopen is er een gewijzigde verkaveling gemaakt met minder woningen en grotere tuinen. Een aantal van 450 dure woningen (boven de 300.000 euro) die OBV wilde bouwen, worden net iets goedkoper. Ook is het aantal te bouwen woningen in de duurste prijscategorieën verminderd.

Met de huidige bijgestelde planning van het OBV, worden er tot 2021 nog ruim 3000 woningen gebouwd in Vathorst. Toch moeten er bij de verdere 'afronding' van Vathorst relatief nog veel duurdere woningen worden gebouwd. Het gaat om 1351 woningen, 45 procent van het totaal aantal woningen. Volgens de gemeente blijven die duurdere woningen, vanaf 300.000 euro per jaar, een belangrijk knelpunt 'met een substantieel risico voor de grondexploitatie'.

OBV-directeur Van der Vlies verwacht niet dat het 'worst case scenario' zich zal voltrekken. Hij denkt dat er ook voor duurdere woningen in Vathorst een markt blijft. ,,De markt zit niet op slot vanaf 3 of 3,5 ton. '' Wel ontwikkelt het OBV nieuwe concepten om de duurdere woningen te kunnen blijven verkopen. Zo krijgen duurdere woningen meer grond. ,,Op dit moment is er bijvoorbeeld een project van dertig vrije kavels waarop vijf type woningen gebouwd kunnen worden. Mensen weten wat de vrije kavel kosten en kunnen zelf een type uitkiezen. Door zo'n product te ontwikkelen, willen we ervoor zorgen dat er ook in het duurdere segment afzet blijft.'' Ook voor een project van negen vrije kavels aan de Laak is nog volop belangstelling. ,,We hebben een wachtlijst van 170 kandidaten. Het sterkt ons in de overtuiging dat er absoluut vraag is.''

Wethouder Boeve vindt dat bij de verdere ontwikkeling van Vathorst ook nadrukkelijk de ontwikkeling van Vathorst West en Vathorst Noord moet worden betrokken. ,,Er moet één plan komen, hoe Vathorst in zijn geheel wordt afgerond. Ik heb het liefst vóór de zomer een plan hoe Vathorst afgerond moet worden, waarin ook de discussie over Vathorst West- en Noord wordt betroken. Het is niet zo zeer meer de vraag wat willen we, maar wat kunnen we.''